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等了10余年，境外购房者的“付款难题”终于解决了。
日前，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（以下简称《通知》），对于境外资金在境内购房，文件提出：
缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。
便利境外个人境内购房结汇支付。将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。
图源：“国家外汇管理局”微信公众号
9月15日，国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌表示，在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策。
国家外汇管理局从防范“热钱”投机炒作角度，配合出台了“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。
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境外人士来买房更方便了
李斌表示，近年来，国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施已优化调整。基于此，相关外汇管理措施有必要加以优化调整，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。
对于优化境外个人境内购房结汇支付政策，李斌表示，《通知》出台前，境外个人境内购房办理资金结汇支付，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才办理网签。
他指出，为解决业务实际办理中的困难问题，国家外汇管理局针对港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房试点实施“先结后补”便利措施，即购房者在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，可先凭购房合同或协议先行办理结汇支付，后续再补交备案证明文件。相关试点取得积极反响和效果。为满足更多境外个人在境内工作、生活等合理购房需求，推动区域融合和人才流动，国家外汇管理局此次将试点推广至全国。
对境外人士购房来说，新政带来的最大便利是什么？
举个例子，来自香港的陈先生看中了内地的一套房子，与开发商签订了购房合同。按照旧规，他需要先拿到房产备案证明才能去银行结汇支付首付，但内地开发商则要求先收到首付款才肯办理备案。
按照新规，陈先生无需等待备案证明，只需携带有效的购房合同、身份证明等材料，即可前往银行办理购房首付款的结汇和支付手续。开发商收到首付款后，便可以为陈先生办理网签备案等手续。陈先生在规定时间内，将取得的《购房备案证明》补交给银行，完成整个流程的闭环。
但李斌同时强调，境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。
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“对境外热钱的担忧大可不必”
根据中原地产首席分析师张大伟的说法，长久以来，外资投资中国房地产市场面临着重重限制。
2006年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号）出台，即所谓的“限购令”，严格规范了外资进入房地产市场的门槛。与之配套，2008年8月29日国家外汇管理局发布的文件明确规定，除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。
此后，外商投资企业资本项目下外汇收入不得用于建设及购买非自用境内房地产的规定长期延续，目的在于防范外资过度涌入房地产市场，引发房价过快上涨、金融风险积累等问题。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去我国对境外资金购房实施诸多限制，是出于对外资炒作楼市的担心。但近年来，随着贸易形势、地缘政治发生变化，经常项目、资本项目下的外汇流入开始放缓，需要改变外汇收入及结汇在境内投资、消费的审查。同时，房地产供求关系逆转的时代到来，不动产的流动性在减弱，对境外热钱的担忧大可不必。
他还指出，近年来我国积极扩大境外来华旅游创业的免签国家范围，提高国际化和向国际靠拢的程度，境外人士来华旅游消费的频次增加，必然也会产生在境内购房等消费的意愿，因此也需要完善境外资金在境内结汇、购房、消费方面的政策。
对于该项政策的影响，分析人士指出，政策有助于境外人士在内地购房需求的释放。但由于我国对境外资金购房仍有一定的限制条件，因此无需担心这部分需求对楼市带来冲击。
“享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。现在，各地的政策是可以购置一套住房，下一步的政策要看各地对于境外人士购房数量是否会有等同于境内居民的政策松绑等。”李宇嘉置评。
