中日房地产舆论污名化比较： 从“鲸落幻象”到“灰犀牛论”的轮回警示

孟晓苏解析日本“失去的二十年”系列文章之四

中日房地产舆论污名化比较：

从“鲸落幻象”到“灰犀牛论”的轮回警示

孟晓苏

2025年7月10日

与日本“失去的二十年”前后交错发生的，是舆论污名化房地产与政策失误恶性循环屡屡在中国重演。1991年日本房地产崩盘的烟尘弥漫全球之时，中国房地产业刚刚在1992年“南巡谈话”后起步。日本舆论场对房地产的系统性污名化——从“经济毒瘤”到“负动产时代”—— 迅速漂洋过海，成为中国批判房地产业的话语母本。

回顾日本房地产泡沫破裂前后的舆论生态，再审视当下中国媒体与舆论场的部分表述，相似之处令人警醒。若任由舆论滑向日本式叙事，“失去的二十年”或许真的会在中国异地重演。

一、舆论的瘟疫，污名化叙事的跨国复制

日本房地产崩盘后，一套高度模式化的污名话术迅速成型并体系化。媒体将房企标签为“经济毒瘤”与“社会癌细胞”，指责其“抽干了制造业的血液”，是“产业空心化”的罪魁祸首 。社会活动家发起“反不动产运动”，购房者被粗暴划分为两类：投机客是“啃食社会根基的蝗虫”斥为“国贼”，普通购房者则是“愚昧接盘侠”。这些标签否定住房需求的合理性，使政策救助失去民意基础。

在中国网络上类似的极端表述比比皆是，比如，称“房地产是泡沫经济”，是妨碍经济发展的“最大灰犀牛”，房地产是“经济毒瘤”，房地产发展“祸国殃民”等，说挤压了实体经济的生存空间，占据了过多的资金、土地资源，阻碍了产业升级转型。这些几乎是直接从日本传入的说法，迅速成为中国舆论场的主流，隔断房地产与实体经济的关系，否认房地产作为支柱产业对经济的带动作用。

当日本《朝日新闻》将房企描述为“吞噬实体经济的癌变组织”时，中国媒体同步将房地产成为“绑架经济”的强盗；当日本NHK的纪录片《负动产时代》渲染“继承房产等于继承债务”，民间流传的“三个榻榻米换不了一碗荞麦面”的极端案例，彻底瓦解了市场信心。中文互联网则一度热捧“房价未来如葱”的末日预言。对房地产业的污名化叙事迅速完成跨国复制，影响到政策层面的举措，让我国付出了重大的经济代价。

媒体推波助澜的“鲸落理论”更成为致命幻象。1992年《读卖新闻》社论宣称“房地产泡沫如病入膏肓的巨鲸，沉没才能滋养实业之海”，预言制造业将因房地产死亡而重生。现实毫不留情地对这种论调打脸，在房地产低迷后，日本制造业投资萎缩了28%，创新更是停滞了十年之久。鲸落之后万物未生，只有断骨连筋的产业阵痛——这是日本用二十年换来的最沉重警示。

没想到这句“一鲸落、万物生”的虚假预言居然在中国流行于舆论场。主管ǔ部门负责人指责：“居民购房挤压了消费”；有企业家称：“资金只有从房地产流出，才能流向制造业”；股市专家则断言：“资金离开房地产就会进入股市”。实际上楼市低迷后全社会消费欲望降低，居民面对房价下降造成巨额财富价值损失，宁可存钱也不消费；相关产业普遍陷入困境，失业率迅速增加；股市更是长期低迷，再三救市也于事无补。

表：日本房地产污名化关键词体系与中国的复制

二、 中国叙事复制，从泡沫论到道德绞杀

日本崩盘的历史阴影直接投射到中国房地产的启蒙期。1992年中国房改启动时，日本“土地神话”破灭的新闻正席卷全球媒体，“房地产泡沫论”被一些研究人员引入中国后，迅速成为中文报刊的高频词。这种跨时空的恐惧植入，使中国房地产从诞生起就背负上原罪。

舆论污名的复制呈现三波浪潮：

第一波：泡沫论移植（1990年代末）：日本“地价暴跌70%”的案例被大量引用，催生有人做出“中国楼市要步日本后尘”的论断；

第二波：道德上批判（2010年代）：“炒房团”现象引发对房产购买的声讨，指责居民购房是“投机”，与日本“反不动产运动”中“国贼”指责如出一辙；

第三波：崩溃性预言（2020年代）：先预言“房地产是最大灰犀牛”，再通过划定“三条红线”，对房企停贷、断贷，把一批本来得到银行支持的好企业人为地变成坏企业。

日本舆论的“需求否定论”在中国变异升级。当日本媒体宣称“住房总量过剩”时，中国舆论场则宣称“中国有35亿套空置住房”、“有6.6亿栋楼”，并且刻意忽略2.9亿农村转移人口的居住困境和人均面积差距。中央要求规划建设保障房的决定也被人吐槽，非说“现有住房足够40亿人住”；房企纾困被污名为“救投机客”，精准复制了日本社会1996年阻挠政府减税计划的舆论暴力。

近年来，“房奴”一词在网络上广泛流传，虽有一定现实基础，但也被部分舆论夸大和片面解读，仿佛购房者都被房产压得喘不过气来，忽视了房产也具有资产属性和增值潜力的一面。

房地产开发商被推上道德审判台，网上遭到谩骂是常事。还把房地产研究学者称为“开发商的走狗”。有开发企业家抱怨：“媒体主力是买不起房的年轻记者，他们就用报道泄愤”，这言论反加剧了舆论对开发商的敌视。这种对立情绪使2011年住房限购政策出台时，舆论场充斥“终于开始收拾奸商了”的欢呼。

三、政策的模仿，合成谬误与经济代价

中日政府对房地产业都存在深层次矛盾心态：既依赖其拉动经济，又恐惧泡沫风险。这种分裂催生政策摇摆，最终经常滑向合成谬误。

日本1990年的“总量规制”成为灾难导火索。大藏省强制要求“不动产融资增长率不得超过总融资增长率”，与央行加息形成政策叠加。本意是抑制投机，结果触发资产抛售潮。更荒诞的是，在房价自由落体阶段，政府因畏惧“纵容投机”的舆论指责，竟逆势加征0.3%地价税，是打垮虚弱市场的最后一击。

中国精准复刻了这一政策路径：

1、“限购限贷”（2011年）：主管部门对各大城市强推“住房限购”措施，银行则推出限贷政策。严苛政策直接终结了中国经济高增长。2012年中国GDP增速从8%以上跌落下来，从此结束了持续35年的高速增长；

2、“三条红线”（2020年）：金融监管机构针对房地产企业发布的“三条红线”，包括剔除预收款后资产负债率不得大于70%等硬指标，使房企融资断崖下跌。大批头部房企债务危机引爆行业流动性枯竭；

3、逆向调节（2022-2024）：市场冰冻期多地反而加强预售资金监管，复制了日本的“惩罚性征税”逻辑。

政策代价触目惊心。2021年房地产市场销售额为18.2万亿元，以这个数据为衡量基准，2022年减少5万亿、2023年减少6.5万亿、2024年减少8.5万亿，只剩下9.7万亿。今年1-5月销售额仍然在下降，投资下降10.7%。

更严重的问题是，我国首次出现全国性房价大幅度下跌，其中“法拍房”加速楼市信心崩盘。房价跌幅到2024年底已经达到了30%，今年1-5月还在继续跌，可能会跌掉40%。我国城镇住房价值占居民家庭财富的70%。房屋价值下降30%就让120多万亿元居民家庭财富就此蒸发，损失额折合16.5万亿美元，比2008年金融海啸时美国房价下跌的损失11万亿美元还要高出50%，等于丢掉了全国一年的GDP，是人类历史上非战争时期的最大楼灾。

四、基础差异，中国抗风险能力的防火墙

中国具备日本泡沫期所缺乏的结构性防御机制：

真实需求支撑：中国城镇化率年均提升1%创造400万新增城市人口，日本1990年城市化率已固化在70%；

金融防火墙：银行贷款首付红线严于日本泡沫期，2025年房企“白名单”制度隔离了风险；

政策工具箱：2025年超160城出台340条优化政策，央行降准释放万亿流动性，与日本错失黄金救援期形成对比。

制度创新正在突破污名化陷阱。2025年政府工作报告将“稳住楼市”纳入总体要求，住建部推行“收购存量商品房作保障房”政策，全国已认购超6000套实现库存转化。更突破性的是REITs试点扩围，为房企开辟轻资产转型通道。

表：中日房地产危机应对机制对比

五、结语：逃离历史轮回的路径

日本“失去的二十年”本质是舆论场与政策层的双重塌方，媒体用“恶魔化叙事”替代经济分析，政府被民意绑架放弃专业决策。当前中国官媒呼吁“理性看待市场变化”，住建部部署“舆论引导”，正是防止重蹈覆辙的关键之举。

当务之急是破除房地产与实体经济对立的伪命题。正如三菱地所住宅业务仅占销售额33%却支撑其商业帝国，中国房企的转型生机恰恰在于从“开发商”蜕变为“城市服务商”。历史证明，危机中最危险的往往不是崩盘本身，而是集体理性被舆论狂潮淹没。

日本的教训深刻警示我们，中国应高度警惕类似的舆论倾向，避免陷入日本式的叙事陷阱。媒体要增强社会责任感，客观、全面、理性地报道房地产市场，避免片面、极端的表述，正确引导公众预期。同时，政策制定者要坚定政策定力，基于市场实际情况和发展规律制定政策，不被不合理的舆论所左右，兼顾短期市场稳定和长期发展，推动房地产市场的平稳健康发展。